Закон о реновации: пиар и бизнес

Несколько дней назад, комментируя принятый в Государственной Думе «закон о реновации», мэр Москвы Сергей Собянин рассказал, что при переселении жителей сносимых «хрущевок» их права обязательно будут соблюдены. Это заявление было сделано на его личной странице в социальной сети ВКонтакте – очень серьезное заявление в очень серьезном СМИ. Хотя, впрочем, он обещал это и два месяца назад, на встрече с президентом Путиным.

Учитывая то, какой шум, треск и ругань поднялись после обнародования предварительной версии закона о реновации, из этих успокоительных заявлений напрашивается только один вывод – для того, чтобы власти действительно, а не на словах, соблюдали гражданские права, по властям надо бить. Бить больно, не переставая, ставя под вопрос буквально любое их утверждение. Иначе, никаких гарантий соблюдения ваших прав у властей вы не дождетесь.

За время обсуждения закона о реновации жители столицы в очередной раз увидели, что за обещаниями стоят определенные интересы городских властей. И это, закономерно, вызвало бурную протестную реакцию многих горожан. Рассмотрение реновации началось с обсуждения капитального ремонта «хрущевок». 9 февраля в Общественной палате города рассматривался вопрос о состоянии и капитальном ремонте городского хозяйства. Именно на этом заседании, «общественники» вместе с экспертами и частью депутатов Мосгордумы от «Единой России», рассмотрев ситуацию с домами постройки 1950-1970-х годов, заявили, что жителей из этих домов надо срочно расселять, поскольку жители аварийных домов буквально требует срочного расселения этого «ветхого фонда жилья».

«Капитальный ремонт это жилье не спасет, жители жалуются, общественники мы, или нет?» – хором повторяла в феврале либеральная общественность. Да, да – именно либералы активно начали проталкивание расселения из «хрущевок». В этом смысле особенно запомнилась госпожа Косарева, представляющая Институт экономики города, который принимает активное участие в реформировании управления российским городским хозяйством, и господин Кузьминов, глава ВШЭ, кузница реформаторских кадров для российского правительства.

Именно с этого заседания в интернете пошли гулять пресловутые данные о том, что «хрущевки» рассчитаны только на двадцать пять лет пользования. Именно на этом заседании господин Кузьминов сделал заявление о том, что если метраж в новой квартире расселенных жильцов будет больше старого, то за эти дополнительные метры, конечно же, надо будет доплатить. А Косарева сделала на этом заседании заявление о том, что расширение города в «Новую Москву» – это тупик, и необходимо решать проблему в самом городе, избегая строительства новых «муравейников» и выселения людей из районов, где они проживают. Однако, судя по ее заявлениям на слушаниях в Общественной палате, она явно знала, что такая ситуация может легко сложится при реализации программы расселения.

Незадолго до того, как того, как совместными усилиями системных либералов и отдельных депутатов из Мосгордумы, Общественная палата приняла решение поставить вопрос о расселении жителей перед мэром города, аналогичное решение вынесла Ассоциация муниципальных советов, объединяющая муниципальных депутатов. Дальше дело встало только за комиссиями при Мосгордуме, которые высказались за положительное решение вопроса с расселением жителей из «хрущевок». К тому моменту, когда мэр Собянин встретился в феврале с президентом Путиным, каждый житель Москвы слышал о загадочной «реновации», которая грозит не то выселением, не то расселением, не то помилованием, не то расстрелом. На этой встрече мэр официально попросил президента поддержать эту меру, обязуясь внести соответствующий закон в Госдуму РФ. И президент в поддержке не отказал.

Последующие несколько недель прошли в перманентных дебатах между теми, кто, опираясь на послужной список нынешней московской власти, ожидал скрытого в ее новой инициативе подвоха, и тех, кто доказывал, что все только к лучшему – и жители «зажравшейся столицы» просто не понимают своего счастья. Однако, первая же публикация вносимого в Госдуму закона немедленно расставила все по своим местам – ожидающие подвоха оказались правы, и новый закон является грандиозной попыткой предвыборного пиара вместе с осознанными действиями в интересах строительных компаний и банков.

Стало ясно, что предполагается расселить колоссальное количество людей. В Москве под снос формально подпадает около 8 тысяч домов, в которых проживает 1,6 млн человек. И чтобы решить проблему, надо не только разрушить тысячи домов, но и возвести тысячи новых зданий, подвести к ним новые коммуникации, построить дополнительные транспортные развязки, улучшить инженерные сети города и энергоснабжение, которое должно будет резко увеличиться. При этом, застройщики сразу же заявили о том, что в возводимых высотках на долю «расселенцев» останется не более 30% квартир, а все остальное будет выставлено на продажу. А город должен будет подвести все транспортные коммуникации за свой счет.

Подсчет ориентировочных сумм показывал, что постройка новых домов может стоить в районе 4 трлн рублей – что более чем в два раза превышает суммарный городской бюджет. При этом, мэр заявляет, что он не возьмет денег из госбюджета – хотя, согласно словам руководителя одного из департаментов правительства Москвы, чуть ли не 70% выделенных на строительство средств уйдет на транспортную инфраструктуру. А раз так, хочется спросить, за чей счет будут строить дома – не считая необходимых работ по улучшению транспортной доступности, чтобы районы не превратились в высокоэтажные гетто, в которые легко въехать, а вот выехать – уже большая проблема?

Удивление, которое появляется при первом же взгляде на цифры затрат, перерастает в стойкую уверенность, что московские власти банально пытаются пиариться на реновационной инициативе, одновременно рассчитывая на ней заработать. Вспомним о том, как решалась программа расселения пятиэтажек во времена Лужкова – когда, несмотря на массовую рекламную кампанию власти, за двадцать лет сумели расселить 1500 домов, по 75 зданий в год. В нашем же случае необходимо расселить существенно большее число людей. При этом, сам мэр Москвы заявил о том, что через 10-15 лет многие дома, которые собирались «реновировать», станут аварийными – а это означает, что скорость строительных работ должна быть в 12 раз выше, и власти пиаряться на том, что им будет не по силам реализовать.

Но зато под шумок этой кампании можно реализовать другое. В принятом в первом чтении законе области сноса привязываются к так называемым «зонам реновации». Дело уже не столько в пятиэтажках, столько в том, что в этих зонах не будут действовать Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, Генплан города, правила землеобустройства и т.д. Это означает, что любой объект недвижимости можно будет снести просто по желанию администрации города – что касается любой недвижимости, включая коммерческую. Все это вызвало вопросы не только в Думе, но и в Президентском совете по кодификации, который отозвался о законе отрицательно и порекомендовал его не принимать. Отзывы ряда думских комитетов пестрят фразами «закон противоречит Конституции», «противоречит статусу субъекта», «противоречит Земельному кодексу». В целом, закон умудрился нарушить вообще все, что только возможно нарушить – а заодно проталкивает создание  мегазастройщика в виде Фонда переселения. Этот Фонд будет одновременно и заказчиком и исполнителем работ, что противоречит любым российским законам.

Судя по всему, дело в том, что за данным законом стоит стройбизнес и финансовые организации. Первым нужны кредиты для активизации своей деятельности, которая сейчас явно находится в стагнации, вторым же нужны объекты приложения капитала – тем более, что строители имеют долги перед банками, и на фоне принудительного расселения за счет создаваемого Фонда переселения, отрасль можно оживить. Более того, еще до принятия закона в первом чтении мэр города попросил из бюджета ассигнования на сумму 100 млрд рублей с целью реализации данной программы. После чего стало ясно, что «несовершенный» закон примут в любом случае.

Стоит отметить, что законодательное спасение стройбизнеса – дело не новое. После присоединения «Новой Москвы» туда первыми пришли девелоперы, и застройка идет ударными темпами: например, только в недавно принятой программе перспективного строительства на новоприсоединенных территориях говорится о сооружении в ближайшем будущем нескольких млн квадратных метров жилья. В итоге на этом заработали все – стройбизнес, банки, правительство города, которому формально принадлежала земля. А суть дела в том, что после переподчинения территории, вся ее прежняя стройдокументация потеряла свою силу, вместе с природоохранными ограничениями. Крупные застройщики получили карт-бланш на строительство там, где оно прежде ограничивалось, а московская власть имеет возможность регулировать их деятельность в соответствие с обоюдными интересами. В зонах реновации мы рискуем получить схожий сценарий – даже после формальных доработок закона и клятвенных обещаний мэра.

Кроме того, есть серьезные сомнения в том, что пятиэтажки будут расселены хотя бы в двадцать лет. Вспомним, что лужковская программа расселения аварийного жилья остановилась фактически на два-три года из-за кризиса 2008 года. По заявлениям господина Хуснуллина, который курирует московский стройкомплекс, за время строительства разорилось несколько компаний-застройщиков, а часть проектов мэрия вынуждена была взять под свою опеку. В течение следующих двадцати лет Россия легко может свалиться в очередной экономический кризис. Более того, оптимистичные варианты восстановления российской экономики до уровня 2008-2010 годов уже отодвигают дату восстановления на 2020-2022 годы, а более пессимистичные – еще дальше. Даже Минэкономразвития иногда высказывает опасения, что полного восстановления социально-экономической ситуации надо ожидать не ранее 2030-2035 годов. За это время в России может случиться что угодно, и аварийное состояние домов может быть тут меньшим из зол.

Однако, несмотря на это, в зонах реновации будут спасать большой стройбизнес. Удастся ли сделать это так, чтобы расселяемые получили квартиру в том же районе, где они проживали – это большой вопрос. Тем более, что ряд домов будут расселять в рамках округа. Жители опасаются, что их будут направлять на окраины города, и даже в Московскую область. Ведь земля в городе – особенно, в центре – дорогая. А опыт расселения, накопленный не только в Москве, но и в других крупных городах, показывает, что власти пытаются оставить ее за собой, выселив жителей куда подальше. У этих опасений есть все основания: когда власти решили проинформировать о своих планах жителей домов, которые могли попасть под расселение, в ряде случаев сразу же выяснилось, что жителей намечается перебросить в областные поселки, за МКАД, и, в любом случае, за территорию их района проживания. Таких примеров слишком много, чтобы они говорили о глупости чиновников. Не говоря о том, что в принятом в первом чтении законе остался ряд норм, которые позволят обворовать желающих переехать граждан – к примеру, им обещают выделить жилье по метражу, а не по его рыночной стоимости.

Сейчас, благодаря массовому возмущению жителей, москвичам удалось отстоять правило голосования собственников жилья, при котором для переезда из дома надо набрать абсолютное число голосов. Мэр был вынужден подтвердить, что эта мера будет соблюдена. При этом, мэрия Москвы несколько сократила масштабы программы реновации, включив в нее 4566 домов из 85 районов города. Больше всего домов планируют снести на востоке города – 1064, а в центре столицы под снос пойдут 77 жилых зданий. Причем, сейчас чиновники всячески подчеркивают желание считаться с мнением их жителей.

Однако, совсем не факт, что с этим желанием будут считаться в каждом конкретном случае. Собственника квартиры все равно могут выселить в течение двух месяцев по решению суда, который может сослаться на опасность проживания в аварийно-опасном сдании. При этом, в законе не прописана компенсация, которую должны выплатить экс-собственнику, если он не захочет переезжать из своей квартиры – хотя, впрочем, в этом случае ему ее все равно не хватит для покупки квартиры в том же районе. Придется ехать на выселки – но в соответствие с судом и по закону. А это открывает возможность массовой пролетаризации жителей столицы, которые пока не выселились из центра под давлением рынка.

Конечно, мэр и российские депутаты обязуются выправить проблемные моменты закона ко второму чтению закона – однако, при этом, депутаты просто-таки настаивают на его скорейшем принятии. А в начале апреля, спикер Госдумы Володин заявил о необходимости распространить московский «закон о реновации» на российские регионы, поскольку он позволит расселить аварийный и малопригодный для жилья жилой фонд. При этом, возникает вопрос – почему это не было сделано в рамках программы по расселению аварийного жилья, о фактическом выполнении которой отчитался в начале года Минстрой? Или же дело в том, что новый закон наделяет исполнительную власть городов такими полномочиями, что они могут вообще не смотреть ни на какие нормы, и по собственному произволу определять, что будет сноситься, и куда нужно выселить после этого жителей из предназначенного под снос жилья?

Это не праздный вопрос – потому что в целом по России насчитывается несколько десятков тысяч домов, которые совпадают своими характеристиками с определенными под снос московскими зданиями. В Воронеже они массово встречаются в центре города, в Санкт-Петербурге такие здания составляют более четверти жилого фонда, в Перми – до 50%. Эти дома есть буквально везде – особенно кирпичные «хрущевки». А значит, принятие соответствующего закона выводит проблему на общенациональный уровень, и она вскоре перестанет быть частной проблемой москвичей. Тем более, что в аварийный, устаревший, не подлежащий капитальному ремонту жилой фонд можно записать дома разных типов и годов постройки – инициативу законодателей ничто не будет ограничивать ничего, включая и здравый смысл.

Следует также отметить, что принятый в будущем закон накладывается на уже принятые в Москве и регионах Правила землепользования и застройки, которые вызвали в Москве настоящий скандал, поскольку возводили градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ) в ранг закона. Между тем, ГПЗУ штамповались на спецкомиссии при Правительстве города по сотне штук за час, правила застройки на этих участках не совпадают с общефедеральными – фактически, регулируясь отношениями между застройщиками и Правительством Москвы. Отныне эти ГПЗУ – включая те, которые в итоге отклонили в результате протестов жителей – стали законом, который  уже нельзя отменить, если речь идет о точечной застройке, массовой вырубке зеленых насаждений и несоблюдении градостроительных норм и правил?  

Кроме того, ПЗЗ облегчили деятельность застройщиков, которые могут поменять статус охраняемой территории, или даже вычеркнуть территорию из этого статуса, без проведения публичных слушаний. Таким образом, проблемы застройки парков, лесопарков, природоохранных зон будут решены в пользу бизнеса. Хочешь коттеджный поселок в Битцевском парке? Без проблем. Временный коллапс стройкомплекса несколько понизил градус противостояния вокруг точечной застройки – но зато теперь, с помощью ПЗЗ, у застройщика появилась возможность на законных основаниях возводить здания впритык к уже имеющимся. Межевание «по отмостке» может быть проведено в городских кварталах, где не было проведено межевание, а таковых сейчас большинство. Единственное, что может сильно помешать застройщикам – это статус города, который относит его к категории исторического поселения. Таким статусом обладают Санкт-Петербург и Севастополь, где жилищная зачистка может быть мягкой. Если исключить возможность мошеннического изменения статуса или внесения дополнительных «реноваций» в действующие законы.

Теперь же, в руках у московского стройкомплекса оказалась еще и земля под домами. И если закон о реновации будет принят, у строительного бизнеса появятся такие возможности, которые наверняка пожелают получить стройфирмы в других регионах – ведь это золотое дно, в прямом смысле этого слова. Что же касается тех, кого это может коснуться – а это миллионы, а может и десятки миллионов людей – их интересы будут рассматриваться в самую последнюю очередь. И если они желают гарантировать себе хотя бы минимум конституционных прав, им придется максимально давить на власть, а быть может – бить ее прямо по голове. Иначе в России никак – и пример Москвы очень здесь показателен.

Фархад Измайлов

Читайте по теме:

Дэвид Харви. Грядет городская революция

Георгий Мамедов. Левый взгляд на город

Андрей Манчук. В белом гетто

Лукас Палеро. «Иной город возможен!»

Андрэ Влчек. Поезд в Джакарте. Идеальный фашистский город

Илья Матвеев. Прописка и капитализм

Андрей Манчук. Бараки «Олимпийского»

Артем Кирпиченок. Вечный гастарбайтер

Дмитрий Колесник. Грани заробитчанства

Дэвид Харви. Право на город